Công cụ tính vay thế chấp

    Tính khoản trả góp thế chấp hàng tháng bao gồm thuế nhà đất, bảo hiểm nhà, PMI, phí quản lý và khoản trả trước hạn kèm biểu đồ và bảng khấu hao chi tiết.

    80.000 $
    Bao gồm thuế và chi phí+500,00 $/tháng
    400,00 $/tháng
    100,00 $/tháng

    Đã bỏ PMI: mức trả trước từ 20% trở lên.

    Ước tính trả hàng tháng

    2.522,62 $

    Trên khoản vay 320.000 $

    Gốc và lãi
    80,2%2.022,62 $
    Thuế tài sản
    15,9%400,00 $
    Bảo hiểm nhà
    4%100,00 $

    Tóm tắt trả nợ

    Tổng mọi khoản thanh toán

    908.142 $

    Principal, interest & escrow

    Tổng tiền lãi

    408.142 $

    128% of loan amount

    Ngày tất toán

    thg 10 2056

    30-year loan term

    Tổng trả hàng năm

    30.271 $

    12 monthly payments

    Số tiền vay

    320.000 $

    80% loan-to-value

    Trả trước

    80.000 $ (20%)

    Initial home equity

    Tổng tiền thuế

    144.000 $

    400 $/mo

    Tổng bảo hiểm

    36.000 $

    100 $/mo

    Biểu đồ trả nợ theo thời gian

    Tiền gốc, lãi và thuế phí hàng năm (trục trái) so với dư nợ còn lại (trục phải).

    Tiền gốc
    Tiền lãi
    Thuế & phí
    Dư nợ còn lại

    Lịch trả nợ khấu hao

    Chi tiết tiền lãi, tiền gốc, khoản trả thêm và dư nợ cuối kỳ.

    NămTiền lãiTiền gốcTrả thêmDư nợ cuối
    20263.465,10 $580,14 $0,00 $319.419,86 $
    202720.655,84 $3.615,57 $0,00 $315.804,29 $
    202820.413,70 $3.857,72 $0,00 $311.946,57 $
    202920.155,34 $4.116,07 $0,00 $307.830,50 $
    203019.879,68 $4.391,74 $0,00 $303.438,76 $
    203119.585,55 $4.685,86 $0,00 $298.752,91 $
    203219.271,73 $4.999,68 $0,00 $293.753,23 $
    203318.936,90 $5.334,52 $0,00 $288.418,71 $
    203418.579,63 $5.691,78 $0,00 $282.726,93 $
    203518.198,44 $6.072,97 $0,00 $276.653,96 $
    203617.791,73 $6.479,69 $0,00 $270.174,28 $
    203717.357,77 $6.913,64 $0,00 $263.260,64 $
    203816.894,75 $7.376,66 $0,00 $255.883,97 $
    203916.400,72 $7.870,69 $0,00 $248.013,28 $
    204015.873,61 $8.397,81 $0,00 $239.615,48 $
    204115.311,19 $8.960,22 $0,00 $230.655,26 $
    204214.711,11 $9.560,30 $0,00 $221.094,95 $
    204314.070,84 $10.200,58 $0,00 $210.894,38 $
    204413.387,68 $10.883,73 $0,00 $200.010,65 $
    204512.658,78 $11.612,63 $0,00 $188.398,02 $
    204611.881,06 $12.390,35 $0,00 $176.007,67 $
    204711.051,26 $13.220,15 $0,00 $162.787,51 $
    204810.165,88 $14.105,53 $0,00 $148.681,98 $
    20499.221,21 $15.050,21 $0,00 $133.631,78 $
    20508.213,27 $16.058,15 $0,00 $117.573,63 $
    20517.137,82 $17.133,59 $0,00 $100.440,04 $
    20525.990,35 $18.281,06 $0,00 $82.158,98 $
    20534.766,04 $19.505,38 $0,00 $62.653,60 $
    20543.459,73 $20.811,69 $0,00 $41.841,92 $
    20552.065,93 $22.205,48 $0,00 $19.636,43 $
    2056589,74 $19.636,43 $0,00 $0,00 $

    Dữ liệu ở lại trên thiết bị của bạn. Dữ liệu bạn nhập được lưu trong bộ nhớ cục bộ của trình duyệt và không bao giờ gửi về máy chủ. Nhấn Chia sẻ để sao chép liên kết hoặc Đặt lại để xóa.

    Hướng dẫn sử dụng

    Làm theo các bước đơn giản sau để nhận kết quả chuẩn xác nhất.

    1Chọn ký hiệu tiền tệ ($, €, £, ₹ hoặc ¥) và nhập giá nhà mục tiêu.
    2Nhập khoản trả trước theo số tiền hoặc phần trăm; hai giá trị sẽ tự động đồng bộ.
    3Nhập lãi suất hàng năm, chọn thời hạn vay theo năm (hoặc nhấn nhanh 10, 15, 20, 30) cùng tháng và năm bắt đầu.
    4Bật hoặc điều chỉnh Bao gồm thuế và chi phí để tính thêm thuế tài sản, bảo hiểm nhà, PMI (tự động áp dụng khi trả trước dưới 20%), phí HOA và chi phí hàng năm khác.
    5Mở Tùy chọn nâng cao để mô phỏng trả thêm gốc hàng tháng, hàng năm hoặc một lần và xem số tiền lãi tiết kiệm được.
    6Xem bảng tóm tắt hàng tháng cố định, biểu đồ trả nợ và lịch khấu hao theo năm hoặc theo tháng, hoặc tải xuống tệp CSV.
    7Dùng nút Chia sẻ để sao chép liên kết khôi phục đúng kịch bản của bạn, hoặc Đặt lại để về mặc định.

    Câu hỏi thường gặp

    Giải đáp các thắc mắc phổ biến nhất liên quan đến công cụ.

    Một nguyên tắc phổ biến là quy tắc 28/36: giữ tổng chi phí nhà ở hàng tháng (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm và phí HOA) ở mức tối đa 28% thu nhập gộp hàng tháng, và tổng mọi khoản trả nợ hàng tháng dưới 36%. Ngân hàng cũng xem xét điểm tín dụng và tiền dự phòng cho chi phí làm hồ sơ ngoài khoản trả trước.

    Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) bảo vệ bên cho vay khi bạn trả trước dưới 20% giá trị nhà đối với khoản vay thông thường. Phí được tính theo tỷ lệ phần trăm hàng năm trên số tiền vay và chia đều mỗi tháng. Với hầu hết khoản vay thông thường, PMI tự động kết thúc khi dư nợ giảm xuống còn 78% đến 80% giá trị ban đầu của căn nhà.

    Khoản vay 30 năm giúp số tiền trả hàng tháng nhẹ nhàng và dễ cân đối ngân sách hơn, trong khi khoản vay 15 năm thường có lãi suất thấp hơn và cắt giảm hơn một nửa tổng tiền lãi. Hãy thử chuyển đổi giữa 15 và 30 năm để so sánh trực tiếp chi phí hàng tháng và tổng lãi.

    Thường là có. Trả trước từ 20% trở lên giúp giảm rủi ro cho bên cho vay (tỷ lệ vay trên giá trị thấp hơn), nhờ đó dễ nhận lãi suất tốt hơn và miễn hoàn toàn PMI. Ngay cả việc nâng mức trả trước từ 5% lên 10% hoặc 15% cũng giảm đáng kể khoản trả hàng tháng và phí PMI.

    Tiền lãi thế chấp được tính hàng tháng dựa trên số dư nợ gốc thực tế còn lại. Mỗi đồng bạn trả thêm vào gốc sẽ giảm ngay số lãi phát sinh ở tháng kế tiếp, tạo hiệu ứng tiết kiệm kép trong suốt kỳ hạn vay. Ngay cả trả thêm 100 hoặc 200 mỗi tháng cũng có thể rút ngắn nhiều năm của khoản vay 30 năm.

    Khoản vay lãi suất cố định giữ nguyên mức lãi suất và khoản trả gốc lãi suốt toàn bộ thời hạn vay, giúp dễ lập kế hoạch tài chính. Khoản vay lãi suất điều chỉnh (ARM) thường bắt đầu với lãi suất thấp hơn trong 5 hoặc 7 năm đầu rồi thay đổi định kỳ theo thị trường. Công cụ này tính theo lãi suất cố định.

    Lịch trả nợ khấu hao là bảng chi tiết từng kỳ thanh toán cho biết bao nhiêu tiền trả vào lãi, bao nhiêu trừ vào gốc, phần trả thêm (nếu có) và dư nợ cuối kỳ. Những năm đầu phần lớn tiền trả vào lãi; về sau tỷ trọng trả gốc sẽ chiếm ưu thế.

    Có, mặc định công cụ đã gộp thuế tài sản ước tính và bảo hiểm chủ nhà, cùng tùy chọn PMI, phí HOA và chi phí hàng năm khác. Nếu bạn chỉ muốn xem tiền gốc và lãi thuần túy, hãy tắt mục Bao gồm thuế và chi phí.

    Có, nhưng chỉ lưu trên chính thiết bị của bạn. Để tránh phải nhập lại khi tải lại trang, giá trị được giữ trong bộ nhớ cục bộ của trình duyệt. Dữ liệu không bao giờ được tải lên Tooltri và chúng tôi không thể xem số liệu của bạn. Khi nhấn Chia sẻ, thông số được mã hóa vào phần hash của URL (mã hóa, không mã hóa bảo mật) để người có liên kết xem được, hoàn toàn không đi qua máy chủ. Nhấn Đặt lại để xóa dữ liệu đã lưu.

    Cách thức hoạt động

    Tìm hiểu phương pháp luận, công thức toán học và nguyên lý kỹ thuật của công cụ này.

    Lập kế hoạch mua nhà với các con số thực tế

    Mua một căn nhà không chỉ có giá bán và lãi suất vay. Thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và phí quản lý HOA đều ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn chi ra mỗi tháng. Công cụ tính vay thế chấp này giúp bạn nhìn rõ ngay tổng chi phí nhà ở hàng tháng, tổng tiền lãi dài hạn, biểu đồ trả nợ và lịch trả nợ chi tiết qua từng tháng.

    Công thức tính khoản vay thế chấp

    Đối với khoản vay lãi suất cố định, khoản trả gốc và lãi hàng tháng (M) áp dụng công thức khấu hao chuẩn:

    M = P * r(1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)

    • P là số tiền vay gốc (giá nhà trừ khoản trả trước).
    • r là lãi suất tháng (lãi suất năm chia cho 100 rồi chia cho 12).
    • n là tổng số kỳ trả góp hàng tháng (số năm vay nhân với 12).

    Ví dụ minh họa với giá trị mặc định: Giả sử bạn mua căn nhà giá 400.000 $ và trả trước 20% (80.000 $), phần vay còn lại là 320.000 $ với lãi suất 6,5%/năm trong 30 năm (360 tháng). Khi đó r = 0,065 / 12 = 0,0054167. Thay vào công thức ta được khoản trả gốc và lãi là 2.022,62 $ mỗi tháng. Cộng thêm 1,2% thuế tài sản hàng năm (400,00 $/tháng) và 1.200 $ bảo hiểm nhà mỗi năm (100,00 $/tháng), tổng chi phí ước tính hàng tháng là 2.522,62 $.

    Nếu lãi suất là 0%, công thức đơn giản còn P / n. Nếu khoản trả trước đạt 100% giá nhà, số tiền vay bằng 0 và không phát sinh tiền trả góp.

    Các khoản nằm trong tiền trả hàng tháng

    Trong lĩnh vực vay mua nhà, bốn khoản chi chính thường được gọi tắt là PITI (Gốc, Lãi, Thuế và Bảo hiểm):

    • Tiền gốc: Phần thanh toán trực tiếp làm giảm số dư nợ vay và tăng phần sở hữu căn nhà của bạn.
    • Tiền lãi: Chi phí trả cho bên cho vay tính trên dư nợ còn lại. Giai đoạn đầu lãi chiếm phần lớn, về sau tiền gốc tăng dần.
    • Thuế tài sản: Thuế bất động sản địa phương dựa trên giá trị căn nhà, chia đều hàng tháng (thuế năm / 12).
    • Bảo hiểm nhà: Khoản bảo hiểm bảo vệ ngôi nhà trước thiệt hại và rủi ro trách nhiệm (bảo hiểm năm / 12).
    • PMI (Bảo hiểm thế chấp tư nhân): Tự động cộng thêm khi khoản trả trước dưới 20% giá nhà và tự động kết thúc trong lịch trả nợ khi dư nợ giảm còn 80% giá mua ban đầu.
    • Phí HOA & chi phí khác: Phí hiệp hội cư dân hàng tháng hoặc dự phòng bảo trì hàng năm để phản ánh đúng chi phí sở hữu thực tế.

    Cách giảm nhẹ khoản trả hàng tháng

    1. Tăng khoản trả trước: Đạt mốc 20% giúp giảm ngay số tiền vay và loại bỏ hoàn toàn phí PMI.
    2. Cân nhắc kỳ hạn ngắn hơn: Kỳ hạn 15 hoặc 20 năm có mức trả hàng tháng cao hơn 30 năm, nhưng tiết kiệm hàng chục đến hàng trăm nghìn tiền lãi.
    3. Trả thêm tiền gốc: Chỉ cần trả thêm một khoản đều đặn hàng tháng, hàng năm hoặc trả trước một lần vào gốc sẽ rút ngắn đáng kể ngày tất toán.
    4. So sánh lãi suất hoặc tái cấp vốn: Chênh lệch 0,25% đến 0,50% lãi suất năm tạo khác biệt rõ rệt cho cả khoản trả tháng lẫn tổng tiền lãi.
    5. Gỡ bỏ PMI tại mốc 80% LTV: Khi tỷ lệ vốn sở hữu đạt 20%, hãy liên hệ bên cho vay để xác nhận ngừng thu PMI.

    Chia sẻ phép tính

    Nhấn nút Chia sẻ để sao chép liên kết chứa thông số tính toán của bạn. Các giá trị đầu vào và ký hiệu tiền tệ được đóng gói gọn vào phần hash của URL (#s=...) bằng mã hóa base64url. Dữ liệu chỉ được mã hóa định dạng, không mã hóa bảo mật, và không bao giờ gửi về hay lưu trên máy chủ của Tooltri. Bất kỳ ai nhận liên kết đều có thể mở và xem số liệu bạn đã nhập.

    Quyền riêng tư và lưu trữ cục bộ

    Mọi phép tính chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Để bạn không phải nhập lại sau khi tải lại trang, thông số được lưu cục bộ trên chính thiết bị và không bao giờ gửi lên Tooltri. Nhấn Đặt lại bất kỳ lúc nào để xóa dữ liệu đã lưu.

    Lưu ý miễn trừ

    Kết quả chỉ mang tính chất ước tính phục vụ lập kế hoạch và tham khảo giáo dục, không phải lời khuyên tài chính hay pháp lý. Lãi suất, lệ phí, thuế và phí bảo hiểm thực tế tùy thuộc vào từng ngân hàng và khu vực.

    Cập nhật gần nhất:

    Công cụ tài chính liên quan

    Khám phá thêm các công cụ tương tự để tăng tốc quy trình làm việc của bạn.

    Tính khoản trả góp vay mua nhà (EMI)

    Tính khoản trả góp hàng tháng (EMI), tổng số tiền lãi và xem lịch trả nợ chi tiết.

    Tính tỷ suất lợi nhuận (ROI)

    So sánh lợi nhuận lãi đơn và lãi kép để đánh giá hiệu quả đầu tư nguồn vốn.

    Tính đầu tư định kỳ (SIP)

    Tính toán lợi nhuận đầu tư định kỳ và dự đoán tài sản tích lũy trong tương lai.

    Tính rút tiền định kỳ (SWP)

    Lập kế hoạch rút tiền định kỳ và dự tính số dư còn lại từ khoản vốn đầu tư.